A obra atrasou: os 180 dias que o contrato dá à construtora
A data da entrega estava no contrato, você marcou no calendário e planejou a mudança em cima dela. Chegou o mês, e a chave não veio. No atendimento, a resposta vem sempre com a mesma palavra: tolerância.
O que é o prazo de tolerância de 180 dias?
É um atraso que o próprio contrato autoriza. A Lei 4.591/1964, depois da mudança feita pela Lei 13.786/2018, permite que a entrega saia em até 180 dias corridos depois da data prevista, sem desfazer o negócio e sem que a empresa pague nada por isso.
Existem duas condições, e as duas costumam passar despercebidas na assinatura. A tolerância só vale se estiver escrita no contrato de forma clara e destacada. E os 180 dias são corridos, contados da data que o contrato marcou para a obra ficar pronta.
Na prática, é isso que explica a conversa que você teve no atendimento. Enquanto esses seis meses correm, a construtora está atrasada no calendário, mas ainda não está em falta com o contrato. Quase ninguém descobre isso na hora de assinar: descobre na hora do atraso.
Passados os 180 dias, quem escolhe é você
Terminada a tolerância sem a chave na mão, o contrato muda de lado. A lei coloca duas saídas na mão de quem comprou e está em dia com as parcelas, e quem decide entre elas é essa pessoa, não a empresa.
Continuar no negócio e cobrar 1% por mês
Você segue com a compra e, na entrega, tem direito a 1% do valor que já pagou à construtora para cada mês de atraso. A conta é feita dia a dia, então mês quebrado entra proporcional, e o total é corrigido pelo índice que o contrato indicar.
Encerrar o negócio e receber tudo de volta
A outra saída é acabar com a compra. A empresa devolve tudo o que você pagou, mais a multa que o contrato previr, com correção, em até 60 dias corridos contados do dia em que o contrato foi encerrado.
As duas saídas não se somam. A lei diz, com todas as letras, que a indenização de 1% ao mês nunca pode ser cobrada junto com a multa prevista para o caso de o contrato ser encerrado. É uma escolha, não as duas.
Dá para cobrar o aluguel que eu paguei esperando?
Essa é a pergunta que mais aparece, e a resposta honesta é que depende do contrato e do caso. O 1% ao mês nasceu justamente para fechar essa conta sem discussão, cobrindo de uma vez o que o atraso custou a quem esperou.
Quem pagou aluguel nesse período costuma achar pouco, e às vezes é mesmo. Só que somar as duas coisas não é automático: é discussão que depende do que está escrito no contrato, de quando ele foi assinado e do que as decisões dos tribunais vêm entendendo em casos parecidos.
O que sempre vale é guardar o comprovante. Sem os recibos do aluguel e sem o contrato de locação daquele período, a conversa não sai do lugar, mesmo quando o direito existe.
A data que vale é a do contrato, não a do stand de vendas
Folder, maquete, mensagem do corretor e vídeo do lançamento não são enfeite. O Código de Defesa do Consumidor trata a informação divulgada como parte do negócio:
Toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga quem a divulgou e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Na conta do atraso, porém, quem manda é a data escrita no contrato, e é dela que os 180 dias começam. O material de venda serve para outra coisa: mostrar o que foi prometido além da data, como a área de lazer, o acabamento e a vaga de garagem.
Por isso o primeiro papel a procurar não é a conversa com o corretor. É o contrato, na parte que fala do prazo para a obra ficar pronta e da tolerância, que costuma estar no quadro-resumo das primeiras páginas.
E se o meu contrato for anterior a 2019?
A Lei 13.786 é de dezembro de 2018, e essas regras valem para os contratos assinados dali em diante. Contrato mais antigo não fica sem saída: ele se discute pelas regras gerais do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
Ali não existe o 1% automático nem a tolerância escrita em lei. O que existe é a escolha do artigo 35 do Código: exigir que a empresa cumpra o combinado, aceitar outra solução equivalente, ou encerrar o contrato recebendo de volta o que pagou, corrigido, mais as perdas e os danos.
É o mesmo raciocínio de qualquer contrato que a outra parte não cumpriu. A diferença fica no tamanho da prova que você precisa levar, porque nada ali vem pronto pela lei.
O que guardar desde o primeiro mês de atraso
Caso de obra atrasada se resolve no papel, e o papel some rápido. Junte enquanto está fresco:
- o contrato inteiro, com anexos e quadro-resumo, que é onde a tolerância aparece;
- os comprovantes de tudo o que você pagou, inclusive sinal, parcelas, taxas e correção;
- os avisos de atraso que a empresa mandou, com data, seja e-mail, carta ou mensagem;
- o material de venda: folder, tabela de preços, anúncio e conversas com o corretor;
- os recibos do aluguel e dos outros gastos que o atraso criou;
- os protocolos de reclamação, na própria empresa, no Procon ou no consumidor.gov.br.
Uma coisa a evitar: parar de pagar as parcelas por conta própria. As duas saídas da lei são de quem está em dia, e ficar devendo muda essa conversa de lugar antes mesmo de ela começar.
Atraso na obra dá direito a dano moral?
Não é automático. O atraso, sozinho, costuma ser tratado como um problema de dinheiro, resolvido pela multa e pela devolução. Para virar dano moral, é preciso mostrar que o caso passou do transtorno, e isso depende do que aconteceu com você.
Costumam pesar as situações em que a espera desmontou a vida da família: quem vendeu o imóvel antigo e ficou sem ter onde morar, quem remarcou casamento, quem fez a mudança duas vezes. É a diferença entre o aborrecimento e o abalo que a Justiça reconhece como dano moral.
Vale separar isso do caso contrário, que é outro assunto: quem quer desistir da compra por vontade própria, sem atraso nenhum da construtora, cai nas regras da multa de cancelamento.
Perguntas frequentes
A construtora atrasou a entrega. O que fazer primeiro?
Ler o contrato na parte do prazo e da tolerância, contar os 180 dias a partir da data prevista e pedir uma posição por escrito à empresa, guardando a resposta.
Quantos meses a construtora pode atrasar sem pagar nada?
Até 180 dias corridos, quando essa tolerância está escrita no contrato de forma clara e destacada. Sem essa cláusula, o atraso conta desde a data prevista para a entrega.
Como é calculada a multa por atraso na entrega do imóvel?
É 1% do valor que você já pagou à construtora para cada mês de atraso, contado dia a dia e corrigido pelo índice indicado no contrato.
Posso desistir do imóvel se a construtora atrasar?
Pode, passados os 180 dias, desde que você esteja em dia com as parcelas. A devolução é de tudo o que foi pago, mais a multa do contrato, em até 60 dias corridos.
Tenho direito a receber o aluguel que paguei durante o atraso?
Depende do contrato e do caso. A lei já fixa a indenização de 1% ao mês para o atraso, e somar o aluguel a ela não é automático.
A construtora avisou do atraso com antecedência. Isso muda alguma coisa?
Não muda o prazo. O aviso ajuda você a se organizar, mas os 180 dias e o que vem depois deles continuam contando do mesmo jeito.
Preciso ir à Justiça para receber a multa do atraso?
Nem sempre. A multa é da lei, e parte das empresas acerta esse valor na própria entrega. Quando a empresa se recusa, aí a cobrança precisa de outro caminho.
Fontes oficiais
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado: não substitui a análise do seu caso concreto. Quem escreve aqui.
