A obra atrasou: os 180 dias que o contrato dá à construtora

3 de setembro de 2026 · atualizado em 24 de setembro de 2026 · 14 min de leitura

Prédio em construção com tela de proteção e guindaste no centro de São Paulo

A data da entrega estava no contrato, você marcou no calendário e planejou a mudança em cima dela. Chegou o mês, e a chave não veio. No atendimento, a resposta vem sempre com a mesma palavra: tolerância.

Um caso do começo ao fim

A história a seguir é ilustrativa. Dona Marta comprou um apartamento na planta em 2021. O quadro-resumo, a folha de abertura do contrato com os dados principais do negócio, marcava a entrega para março de 2024 e trazia, em destaque, uma tolerância de 180 dias.

Ela avisou ao dono da casa alugada que sairia em março. Março passou, e a construtora mandou um e-mail falando em chuva e falta de material. Dona Marta renovou o aluguel. Enquanto isso, o banco cobrava todo mês um valor a mais, que chamava de taxa de obra.

Setembro chegou, os 180 dias acabaram, e a chave continuou sem data. Dona Marta passou a pagar três contas por um imóvel só: as parcelas, o aluguel e a taxa de obra. O apartamento só ficou pronto em março de 2025, um ano depois da data do contrato.

A lei dá a ela uma escolha que a construtora não pode fazer no lugar dela: ficar com o apartamento e receber uma indenização mensal, ou encerrar a compra e receber tudo o que pagou. O resto do artigo explica cada parte dessa conta.

O que é o prazo de tolerância de 180 dias?

É um atraso que o próprio contrato autoriza, a cláusula de tolerância. A Lei 4.591/1964, com a mudança da Lei 13.786/2018, permite a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista sem que o comprador possa encerrar o contrato e sem multa para a empresa.

Existem duas condições. A tolerância precisa estar escrita no contrato de forma expressa, clara e destacada. E os 180 dias são corridos, contados da data marcada para a obra ficar pronta. Sem essa cláusula, não há tolerância: o atraso conta desde a data prevista.

Enquanto esses seis meses correm, a construtora está atrasada no calendário, mas ainda não está em falta com o contrato. No caso de Dona Marta, a falta começou em setembro de 2024, e não em março.

Passados os 180 dias, quem escolhe é você

Terminada a tolerância sem a chave na mão, a lei dá duas saídas, e quem escolhe é o comprador, não a empresa. Para encerrar o contrato, o atraso não pode ter sido causado por ele; para a indenização mensal, ele precisa estar em dia.

Continuar no negócio e receber 1% por mês

Você segue com a compra e, na entrega da unidade, tem direito a 1% do valor que já pagou à construtora para cada mês de atraso. A conta é feita dia a dia, então mês quebrado entra proporcional, e o total é corrigido pelo índice que o contrato indicar.

Encerrar o negócio e receber tudo de volta

A empresa devolve tudo o que você pagou, mais a multa que o contrato previr para esse caso, com correção, em até 60 dias corridos contados do encerramento do contrato.

As duas saídas não se somam. A lei diz, com todas as letras, que a indenização de 1% ao mês nunca pode ser cobrada junto com a multa prevista para o encerramento do contrato. É uma escolha, não as duas.

Dá para cobrar o aluguel que eu paguei esperando?

Depende do caminho escolhido e da data do contrato. Quem ficou com o imóvel tem a seu favor uma posição antiga do Superior Tribunal de Justiça, o STJ: mantido o contrato, o prejuízo de ficar sem o imóvel é automático e, em regra, é medido pelo valor de um aluguel.

Esse prejuízo se chama lucros cessantes: o que a pessoa deixou de ganhar ou gastou a mais por não ter o bem na data. Em 2019, o STJ fixou que a multa por atraso do contrato, quando equivale a um aluguel, não se soma a esses lucros cessantes.

Em 2023, a Terceira Turma do STJ olhou o caso inverso: quando a multa do contrato é bem menor que o aluguel, o comprador pode deixá-la de lado e pedir os lucros cessantes. A multa compensa o atraso, mas não serve para limitar o prejuízo a um valor pequeno.

Quem encerrou o contrato está em outra situação. Em 2024, a Quarta Turma do STJ decidiu que, nesse caso, o aluguel não é automático: a devolução integral, corrigida e com juros, já repõe o dinheiro, e quem quiser mais precisa provar o prejuízo.

Nos contratos feitos já pela lei de 2018, o artigo do atraso fixa o 1% ao mês e não fala em aluguel. Pedir a diferença entre os dois depende do contrato e do caso.

Os juros de obra têm data para parar

No financiamento de imóvel na planta, o banco pode cobrar, durante a construção, a taxa de evolução de obra, também chamada de juros de obra: um encargo mensal que corre enquanto o imóvel não fica pronto. O atraso da construtora estica esse período.

Ao julgar contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou que é ilícito cobrar do comprador juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo de entrega combinado, já contada a tolerância. É o Tema 996, julgamento que serve de modelo para os casos iguais no país.

O mesmo julgamento tratou da correção do saldo. Descumprido o prazo, sai o índice que acompanha o custo da construção e entra o IPCA, o índice oficial da inflação, salvo se ele sair mais caro para o comprador. Fora do programa, esses pontos se discutem caso a caso.

A chuva ou a falta de material desculpam o atraso?

A lei diz que quem não cumpre o contrato não responde pelo prejuízo causado por fato que não havia como evitar nem impedir. Chuva forte, falta de material e de mão de obra, porém, fazem parte do risco de quem constrói.

Foi exatamente por isso que o STJ aceitou a cláusula de tolerância, em 2017: os 180 dias existem para cobrir os obstáculos comuns de uma obra grande. O mesmo julgamento disse que tolerância maior que 180 dias é abusiva, e os dias a mais são desconsiderados.

No caso de Dona Marta, o e-mail falando em chuva não muda a conta. A chuva estava coberta pela tolerância. O que passar dela é atraso da construtora, a não ser que a empresa mostre um fato fora do comum, que não havia como prever nem evitar.

A data que vale é a do contrato, não a do stand de vendas

Folder, maquete, mensagem do corretor e vídeo do lançamento não são enfeite. O Código de Defesa do Consumidor trata a informação divulgada como parte do negócio:

Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Na conta do atraso, porém, quem manda é a data escrita no contrato, e é dela que os 180 dias começam. O material de venda serve para outra coisa: mostrar o que foi prometido além da data, como a área de lazer, o acabamento e a vaga de garagem.

A lei de 2018 também obriga o quadro-resumo a trazer o prazo final da obra e o que acontece se ele for descumprido. Faltando essa informação, a construtora tem 30 dias para corrigir o contrato. Se não corrigir, o comprador ganha motivo para encerrar o negócio.

E se o meu contrato for anterior a 2019?

A Lei 13.786 é de 27 de dezembro de 2018 e entrou em vigor no dia seguinte, quando foi publicada no Diário Oficial. Ao julgar os casos de atraso em 2019, todos de contratos anteriores, o STJ deixou a lei nova de fora.

Contrato antigo segue o Código Civil, o Código do Consumidor e as teses do tribunal.

Ali não existe o 1% escrito em lei. A tolerância de até 180 dias vale, se estiver no contrato. Passado o prazo, entram a multa do contrato ou os lucros cessantes, nos limites que o STJ fixou. E a multa escrita só contra o comprador serve de base para indenizá-lo.

Para quem prefere encerrar a compra, vale a Súmula 543 do STJ, um resumo do entendimento do tribunal: com culpa só da construtora, a devolução é integral e imediata. É o raciocínio de qualquer contrato que a outra parte não cumpriu.

A regra vale para prédio na planta, não para qualquer obra

O artigo 43-A faz parte da lei das incorporações, que é a venda de unidades de um prédio ou condomínio antes de ficarem prontas, com registro no cartório de imóveis. É essa venda que tem tolerância de 180 dias, 1% ao mês e devolução em 60 dias.

Reforma, casa feita por empreiteiro no seu terreno e serviço de obra contratado por conta própria ficam fora. Ali o atraso se discute pelo contrato, pelo Código Civil e pelo Código do Consumidor, como qualquer serviço pago e não entregue. Lote em loteamento tem lei própria.

Também fica de fora quem desiste por vontade própria, sem atraso. Esse é o distrato, o acordo para desfazer a compra, em que a multa pode chegar a 25% do que foi pago, ou a 50% com patrimônio de afetação, regime que separa o dinheiro do prédio do caixa da empresa.

As regras do distrato estão em cancelar contrato e a multa abusiva.

Atraso na obra dá direito a dano moral?

Não é automático. O atraso, sozinho, é tratado em regra como um problema de dinheiro, resolvido pela indenização mensal ou pela devolução. Para virar dano moral, é preciso mostrar que o caso passou do transtorno, e isso depende do que aconteceu com você.

Pesam as situações em que a espera desmontou a vida da família: quem vendeu o imóvel antigo e ficou sem ter onde morar, quem remarcou casamento, quem fez a mudança duas vezes. É a diferença entre o aborrecimento e o abalo que a Justiça reconhece como dano moral.

O que costuma dar errado

Os erros abaixo não tiram o direito de ninguém, mas mudam a força do caso:

Contar os 180 dias da data errada. A conta começa na data de conclusão escrita no contrato, e não na promessa do corretor nem no novo prazo anunciado por e-mail;
Parar de pagar as parcelas por conta própria. O 1% ao mês é de quem está em dia, e a dívida aberta vira o primeiro argumento da empresa;
Assinar aditivo sem ler. O aditivo, que é o documento que muda o contrato, às vezes traz uma nova data de entrega e a renúncia ao atraso que já aconteceu;
Receber as chaves assinando quitação geral. Um termo dizendo que nada mais é devido pode ser usado contra o pedido do 1%;
Jogar fora os recibos do aluguel e da taxa de obra. Sem eles, nenhum valor sai do papel.

Quanto tempo tenho para cobrar?

Em 2019, a Corte Especial do STJ decidiu que a indenização por descumprimento de contrato segue a regra geral do Código Civil: dez anos, quando a lei não fixar um prazo diferente.

Esperar tem outro custo, mesmo dentro desse prazo: mensagens e recibos se perdem, e a empresa pode mudar de situação. Como se prova cada valor do prejuízo está em dano material: o que dá para cobrar.

Guarde os papéis desde o primeiro mês

Caso de obra atrasada se resolve no papel, e o papel some rápido. Junte enquanto está fresco:

o contrato inteiro, com anexos e quadro-resumo, que é onde a tolerância aparece;
os comprovantes de tudo o que você pagou, inclusive sinal, parcelas, taxas e correção;
o extrato do financiamento, com os meses em que a taxa de obra foi cobrada;
os avisos de atraso que a empresa mandou, com data, seja e-mail, carta ou mensagem;
o material de venda: folder, tabela de preços, anúncio e conversas com o corretor;
os recibos do aluguel e o contrato de locação do período de espera;
os protocolos de reclamação, na própria empresa, no Procon ou no consumidor.gov.br.

Perguntas frequentes

A construtora atrasou a entrega do imóvel. O que fazer?

Ler o contrato na parte do prazo e da tolerância, contar os 180 dias a partir da data prevista e pedir uma posição por escrito à empresa, guardando a resposta. Passada a tolerância, a escolha entre continuar ou encerrar a compra é sua.

Quanto tempo a construtora pode atrasar a obra sem pagar nada?

Até 180 dias corridos, quando essa tolerância está escrita no contrato de forma clara e destacada. Sem essa cláusula, o atraso conta desde a data prevista para a entrega. Cláusula com prazo maior que 180 dias foi considerada abusiva pelo STJ.

Como calcular a multa por atraso na entrega do imóvel?

Nos contratos feitos pela lei de 2018, é 1% do valor que você já pagou à construtora para cada mês de atraso depois da tolerância, contado dia a dia e corrigido pelo índice indicado no contrato. O valor é devido na entrega da unidade.

Posso pedir a rescisão do contrato se a construtora atrasar?

Pode, passados os 180 dias, desde que o atraso não tenha sido causado por você. A devolução é de tudo o que foi pago, mais a multa do contrato, com correção, em até 60 dias corridos. Nesse caminho, o 1% ao mês não se soma.

Tenho direito a lucros cessantes pelo atraso na entrega?

Quem mantém o contrato tem a seu favor o entendimento do STJ de que o prejuízo é automático, medido pelo aluguel. Quem encerra o contrato precisa provar o prejuízo. A multa do contrato equivalente a um aluguel não se soma a esses lucros cessantes.

Atraso na entrega do imóvel gera dano moral?

Não automaticamente. É preciso mostrar consequência além do dinheiro, como a família que ficou sem onde morar ou a mudança feita duas vezes.

Atraso de obra por causa da chuva conta como desculpa?

Em regra, não. Chuva e falta de material fazem parte do risco de quem constrói, e é justamente para eles que existe a tolerância de 180 dias.

Pagar juros de obra depois do atraso é legal?

Nos contratos do Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou no Tema 996 que é ilícito cobrar juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo de entrega, contada a tolerância. Nos demais, a cobrança se discute caso a caso.

A construtora avisou do atraso com antecedência. Isso muda alguma coisa?

Não muda o prazo. O aviso ajuda você a se organizar, mas os 180 dias e o que vem depois deles continuam contando da data escrita no contrato.

Preciso ir à Justiça para receber a multa do atraso?

A lei diz que o 1% é devido na entrega da unidade, então ele pode ser acertado com a própria construtora. Quando a empresa se recusa a pagar, a cobrança precisa de outro caminho.

Fontes oficiais

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